Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen

BGH Urt. v. 16. 6. 2010 – VIII ZR 99/09

Für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens reicht die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt, wenn für die Stadt, in der sich die Mietswohnung befindet, kein Mietspiegel erstellt worden ist. Ein einfacher Mietspiegel kann auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. 6. 2001 alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein.

Zum Sachverhalt

Der Beklagte ist Mieter einer Wohnung des Klägers in Backnang. Mit der Klage verlangt der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 76,69 Euro monatlich. Der Berechnung der Mieterhöhung hat der Vermieter den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf zu Grunde gelegt und dies damit begründet, dass es sich dabei um eine mit Backnang vergleichbare Gemeinde handele. Das AG hat der Klage nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und unter Verwertung des Mietspiegels für Schorndorf stattgegeben. Das LG hat die Berufung des Mieters zurückgewiesen.

Entscheidung des BGH

Die Revision des Mieters hatte keinen Erfolg. Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat entschieden, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß nach § 558 a BGB begründet hat. Die Bezugnahme auf den Mietspiegel der Nachbarstadt Schorndorf war ausreichend, weil für die Stadt Backnang kein Mietspiegel erstellt worden ist und weil beide Städte, wie der Sachverständige ausgeführt hat, u. a. im Hinblick auf das Mietniveau vergleichbar sind.

Der BGH hat weiter entschieden, dass auch nach Einführung des qualifizierten Mietspiegels (§ 558 d BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. 6. 2001 ein einfacher Mietspiegel (§ 558 c BGB) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete sein kann. Zwar kommt dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (§ 558 d III BGB). Der einfache Mietspiegel stellt aber ein Indiz für diese Annahme dar. Das gilt auch dann, wenn der einfache Mietspiegel, wie im entschiedenen Fall, nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde. Ob diese Indizwirkung im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete ausreicht, hängt davon ab, welche Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels erhebt. Trägt er etwa substantiiert vor, den Verfassern habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder unzureichendes Datenmaterial verwendet, muss das Gericht dem nachgehen. Bleiben danach Zweifel an der Verlässlichkeit des Mietspiegels, so ist die Indizwirkung erschüttert. Der Vermieter muss dann anderweitig Beweis für seine Behauptung antreten, die von ihm verlangte Miete liege innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Im entschiedenen Fall hat der Mieter jedoch keine Einwendungen erhoben, durch die die Indizwirkung des – einfachen – Mietspiegels für Schorndorf erschüttert worden ist. Das LG hat sich somit zu Recht auf diesen Mietspiegel gestützt und die Ortsüblichkeit der vom Vermieter verlangten Miete festgestellt.

This entry was posted on Montag, Juni 21st, 2010 at 15:01 and is filed under Allgemein, Mietrecht. You can follow any responses to this entry through the RSS 2.0 feed. Both comments and pings are currently closed.

Comments are closed.